業(yè)內(nèi)人士普遍分析，居民中長期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產(chǎn)行業(yè)形勢依舊嚴峻;另一方面也說明，當前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預期進一步升溫，月內(nèi)降準概率增加。

央行3月11日發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，相比超預期好轉(zhuǎn)的1月，數(shù)據(jù)在2022年2月明顯反轉(zhuǎn)，總量及結(jié)構(gòu)均低于預期。其中信貸方面，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元(同比減少4790億元)，代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元(同比減少4572億元)成為主要拖累。

與2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融數(shù)據(jù)不及預期，居民中長期貸款成主要拖累。

業(yè)內(nèi)人士普遍分析，居民中長期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產(chǎn)行業(yè)形勢依舊嚴峻;另一方面也說明，當前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預期進一步升溫，月內(nèi)降準概率增加。

對比歷史上多次地產(chǎn)調(diào)控周期，此輪調(diào)控效果短期內(nèi)不及預期，與當前周期面臨的幾個特殊因素不無關系。有地產(chǎn)研究人士表示，當前房企走出債務危機“重整旗鼓”與銷售端回暖已互成“必要條件”。中信證券首席經(jīng)濟學家明明預測，未來在“房住不炒”原則下，必然還有更多政策和舉措提振居民購房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當前形勢，房地產(chǎn)的宏觀指標有望在今年二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點，需求端也將隨之改善。

2月信貸數(shù)據(jù)釋放什么信號?

值得注意的是，這是居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)負增長。此前1月份，雖然該項數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個月的同比少增，但仍然實現(xiàn)新增7424億元。機構(gòu)普遍分析，這再次反映2月房地產(chǎn)市場銷售遇冷，居民購房意愿較弱。此前克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

“本次居民貸款回落主要體現(xiàn)在中長貸首次負增長，而居民中長貸的重要部分是房地產(chǎn)按揭貸款，這從側(cè)面說明，當前房地產(chǎn)的形勢較為嚴峻。”對于2月居民中長期貸款數(shù)據(jù)回落，明明表示，銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷售，而地產(chǎn)單月銷售面積增速從去年三季度開始進入負增長，因此去年12月居民中長貸同比少增的問題延續(xù)至今。

去年四季度以來，監(jiān)管鼓勵并購、引導房貸成本[5年期以上LPR(貸款市場報價利率)]下降，各地因城施策的舉措層出不窮。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，至今已有至少55個城市推出房貸利率(上浮加點)降低、首付比例下調(diào)等鼓勵政策，最近鄭州更是率先重啟了去庫存“利器”——棚改貨幣化安置。

中泰證券研究所地產(chǎn)負責人陳立認為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導致的貸款利率下行，是結(jié)果而非驅(qū)動因素。可以印證的是，2021年10月按揭貸款投放力度改善后，個人該按揭貸款增速出現(xiàn)了短暫的反彈，但定金及預收款的增速卻持續(xù)向下。

這輪調(diào)控有何不同?

居民的購房意愿為何依舊偏弱?紅塔證券研究所所長李奇霖團隊分析，主要原因在于居民對房企交付期房不信任，對可能出臺的房地產(chǎn)稅存在擔憂。中國銀行研究院資深經(jīng)濟學家周景彤認為，政策效果當前在不同城市間分化較大，除了政策時滯外，也與市場預期轉(zhuǎn)變需要時間有關。

從調(diào)控手段來看，供給端包括土地供給調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、限價和限售及保障性住房供應，但往往效果有限;需求端按照力度由強到弱分別是：首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費等。但從數(shù)據(jù)來看，見效時間也因階段不同而長短不一。

對于當前的調(diào)控周期，長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈分析認為，去年開發(fā)貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款，已經(jīng)說明此輪地產(chǎn)收縮不同于傳統(tǒng)需求端調(diào)控的結(jié)果，而是來自供給端的約束。

這也決定了調(diào)控的困難和效果有所不同。陳立認為，經(jīng)過較長時間的去庫存和房企周轉(zhuǎn)模式的變化，庫存不再投資過剩是此輪房地產(chǎn)周期與歷史的本質(zhì)性差別。“這一輪最大的難題在于三四線城市的房地產(chǎn)需求已經(jīng)在上一輪棚改貨幣化過程中比較嚴重地透支了，三四線需求不足，土地財政收入下降，地方財力緊張。而一二線城市則是供給不足，面臨房價上漲的風險。”明明表示。周景彤也認為，由于我國城鎮(zhèn)化速度放緩、人均住房面積已接近發(fā)達國家水平、人口老齡少子化提前且加速到來等，房地產(chǎn)業(yè)正在由賣方市場向買房市場轉(zhuǎn)變，由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。

對于此輪調(diào)控周期，綜合歷史經(jīng)驗和當前環(huán)境，華安證券預測不會短于6個月，最長大概率不超過12個月。以此計算，此輪調(diào)控最快在4月結(jié)束，最慢會持續(xù)到年底。

房地產(chǎn)宏觀指標或在二季度出現(xiàn)拐點

數(shù)據(jù)走弱的同時，市場預期未來或有更強有力的支持政策陸續(xù)出臺。

此前安信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，其中前三季度到期壓力明顯較大。近日穆迪也在一份報告中提示，融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性壓力，并導致2022年年內(nèi)違約數(shù)量增加。2022年底之前，國內(nèi)B1或以下評級開發(fā)商共有約240億美元的債券到期。

一位常年研究地產(chǎn)行業(yè)的機構(gòu)人士表示，房企“重整旗鼓”和居民恢復購房信心已經(jīng)互成“必要條件”。當前，開發(fā)商國內(nèi)融資環(huán)境在改善，地產(chǎn)項目收并購也在逐步推進，但房企擺脫困境的主要支撐仍來自經(jīng)營性現(xiàn)金流。陳立認為，要進一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求下行，可以考慮適當進一步引導LPR長端利率下行，通過按揭利率的主動性降低，對沖購房需求預期的下行。

明明也認為，需求端的回暖關鍵在于市場信心的改善，當前居民對房價預期不佳，購房觀望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會通過各種舉措來提振居民購房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當前的局勢，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)的原則不會改變。結(jié)合政府工作報告最新表述，他認為未來地產(chǎn)調(diào)控會更加靈活精準，一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計劃的落地和推進，預計房地產(chǎn)的宏觀指標今年在二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點，需求端也將隨之改善。

對于貨幣政策，多家券商預判，致力于寬信用的政策還會以各種形式進一步出現(xiàn)，而考慮到銀行間流動性正在邊際收緊，寬松的方式降準或優(yōu)先于降息，預計本月LPR下行概率相對更大。不過申萬宏源分析師秦泰認為，要穩(wěn)定居民購房信心，短期內(nèi)需要加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目處置，盤活開發(fā)商融資，長期則需要工業(yè)化帶動更廣泛的城鎮(zhèn)化。( 亓 寧)